Незаконная перепланировка квартиры: за что грозят штрафы и выселение

На сегодняшний день удобная и функциональная планировка квартиры стала настоящим трендом. Доступность услуг дизайнеров растет, возможности собственников тоже, поэтому сейчас практически любую квартиру можно преобразить по своему усмотрению. Что нельзя делать, и как узаконить то, что уже перестроено — об этом проект ДОМОСТРОЙРФ.РУ узнал у экспертов по перепланировкам.

Где узнать правила перепланировки

Основной вопрос, возникающий у собственника при планировании ремонта, — что можно и что нельзя изменить на квадратных метрах. Про несущие стены известно всем, но зачастую фантазия хозяина квартиры или дизайнера предполагает гораздо более сложные варианты изменений.

Нужно сразу отметить, что есть правила перепланировок, которые регулируются федеральным законом, а потому они едины для всех. А есть такие, которые применяются только в конкретных регионах.

В регионах нормы перепланировки устанавливает местная администрация. Они включают в себя список документов, который необходимо предоставить для согласования, и непосредственно правила перепланировки.

Как согласовать перепланировку

Простой ремонт — например, замену напольного покрытия или дверей в квартире — согласовывать не нужно. А вот для любых действий, связанных с изменением конфигурации помещения (перепланировка), а также манипуляций с инженерными сетями, санитарно-техническим оборудованием (переустройство) потребуется утвержденный проект, то есть согласование. Его нужно заказать в проектном бюро или у дизайнера, который оказывает такую услугу, согласовать в органах местного самоуправления и лишь потом приступать к ремонту.

«Согласовывать перепланировку необходимо в надзорных органах. В Москве это Мосжилинспекция. Чтобы получить разрешение на перепланировку, в Мосжилинспекцию необходимо предоставить пакет документов: документ о собственности, согласие собственников, если их несколько, паспорт БТИ, проект, техническое заключение. Последние два разрабатывать должна компания с лицензией СРО», — объясняет Ирина Сулиманова.

Чтобы не запутаться в документах и ничего не упустить, обратитесь за помощью к профессионалам. Они знают все особенности процедуры согласования, сроки и возможные трудности. Однако если считаете, что справитесь самостоятельно, то не поленитесь и наведите справки в соответствующих инстанциях.

По словам эксперта, после завершения ремонта приемочная комиссия должна оценить выполненные работы. Если все сделано строго по утвержденному проекту, то в техпаспорт квартиры вносятся изменения.

Самые частые ошибки перепланировки

Так как нормы перепланировки жилья и списки соответствующих документов могут отличаться в разных регионах, остановимся подробнее на основных ошибках изменения пространства. А их, кроме сноса несущих стен, демонтажа вентиляционных коробов и прорубания оконных или дверных проемов в фасадах здания, тоже немало.

Ошибка 1: демонтаж несущих конструкций

Лидирует в списке снос несущих конструкций и стен. Они — основа всей конструкции здания, поэтому их демонтаж серьезно влияет на безопасность целого дома: он может попросту рухнуть. Для определения несущих стен можно воспользоваться планом здания, который есть в БТИ. Также такой план есть у застройщика, если речь идет о перепланировке в новостройке. Несущие стены отмечены на плане толстыми линиями, все остальные — тонкими.

Ошибка 2: манипуляции с вентиляционным коробом

Категорически нельзя демонтировать венткороб. В таком случае будет нарушена общая вентиляция в доме, и рано или поздно к вам придут с проверкой.

Ошибка 3: перенос «мокрой зоны» над жилой площадью

Иногда собственник желает расширить зону кухни или ванной. Это можно сделать, но только за счет нежилой площади. Иными словами, нельзя перенести «мокрую зону» туда, где у соседа снизу спальня с гардеробом. Если случится протечка и затопит шкаф с шубами (а не туалет или зону раковины в кухне), то придется заплатить не только соседу за причиненный ущерб, но и серьезный штраф за незаконную перепланировку.

Ошибка 4: отсутствие окна в комнате

Если хочется перенести стены таким образом, чтобы увеличить количество помещений в квартире, стоит обязательно предусмотреть наличие окна или стеклянной (прозрачной) перегородки: в комнатах или кухне должен быть источник естественного освещения. Так, к примеру, в новостройках часто можно встретить квартиры с большой кухней-гостиной с одним окном или выходом на лоджию. Собственник может разделить такую комнату на две зоны с помощью прозрачной перегородки так, чтобы и на кухне, и в жилой комнате было естественное освещение. Это требование не относится к санузлам, кладовкам, техническим помещениям.

Ошибка 5: объединение газифицированных помещений с другими

Газовая плита на кухне может стать серьезным препятствием для объединения кухни и гостиной. Дело в том, что к помещениям, в которых находится газовое оборудование, предъявляются специальные требования: наличие плотно закрывающейся двери и хорошей вентиляции, обеспечивающей отток вредных продуктов горения газа.

Ошибка 6: присоединение балкона или лоджии к жилой комнате

Здесь есть нюансы. «Балкон» и «лоджия» — понятия разные. Балкон — это навесная часть здания, он всегда выходит за границы фасада, не ограничен с трех сторон стенами (остекление не в счет) и не имеет опоры. Лоджия — это помещение, встроенное в здание, имеет опору и открыто с одной стороны (иногда с двух, если речь идет об угловой лоджии).

Балконные плиты — часть общедомового имущества, поэтому на присоединение балкона к комнате потребуется согласие всех собственников квартир в доме. Кроме того, такие действия будут являться уже не перепланировкой, а реконструкцией, на которую требуются отдельные разрешения.

В большинстве регионов уже запрещено объединять лоджии и балконы. Выходом может стать установка так называемых «французских» раздвижных дверей в домах, где демонтаж подоконного блока разрешен. В целом же присоединение балкона и лоджии сопряжено с рядом трудностей, разбираться с которыми лучше вместе со специалистом.

Ошибка 7: подключение отопления на балкон или лоджию

Установка радиатора на балконе нарушает тепловой контур всего здания, так как подобная батарея находится за фасадной стеной. Из-за этого у соседей может стать холоднее. Отапливать балкон или лоджию можно только с помощью электроприборов, без переноса батарей или установки новых (в том числе и теплых водяных полов с подключением к центральному отоплению).

По словам юриста Александра Уставщикова, перечень запрещенных процедур достаточно большой.

«Кроме перечисленных выше незаконны мероприятия по замене перегородок на более тяжелые конструкции, снос или нарушение работы общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб, переустройство квартир в аварийных домах, строительство мансард, переустройство чердаков», — говорит эксперт.

Как узаконить перепланировку постфактум

Чаще всего это возможно сделать только через суд (часть 4 статья 29 ЖК). В некоторых случаях можно обратиться в местные органы самоуправления, тогда процедура будет такая же, как при получении разрешения на перепланировку. Если же вопрос решается через суд, то, как отмечает Александр Уставщиков, необходимо сделать следующее:

1. Обратиться к юристу.

2. Составить иск в судебную инстанцию районного типа.

3. Собрать необходимую документацию.

4. Подготовить квитанцию об уплате государственной пошлины.

5. Явиться на заседание суда.

6. Провести экспертизу, цель которой — сбор доказательств о не причинении ущерба несущим конструкциям и субъектам общей собственности (при необходимости).

7. Получить решение суда.

На основании положительного решения суда оформляется новый технический паспорт. Если такого решения нет, то апелляционные протесты можно подать в течение 30 последующих рабочих дней.

Чем грозит незаконная перепланировка

Если работы по перепланировке все же признаны незаконными, то собственнику помещения придется заплатить штраф (ст. 7.21 КоАП РФ).

«По закону, штраф для частных лиц предусмотрен в размере от 2000 до 2500 рублей, для юридических — от 40000 до 50000 рублей. При этом собственников могут обязать вернуть видоизмененному помещению исходные параметры. Если перепланировка нанесла существенный вред, то ответственность здесь вплоть до уголовной», — предупреждает Александр Уставщиков.

Если собственник не выполнил требования суда, то может получить новый штраф, сумма которого будет значительно превышать предыдущий. Что самое неприятное в такой ситуации, жилищная инспекция имеет право обратиться в суд — потребовать выселение злостного нарушителя и компенсации задолженности.